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FAQs
Vous avez des questions ?
Mon Courtier Local est avant tout à votre service pour vous aider à comprendre le fonctionnement du crédit pour vous aider à mieux piloter vos projets.
Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?
Votre capacité d'emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée du prêt.
Le calcul repose sur le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels selon les recommandations du HCSF. Concrètement, on additionne tous vos revenus réguliers (salaires, revenus locatifs, primes proratisées), on déduit les charges de crédits en cours, et on applique le seuil de 35 %.
Le résultat donne la mensualité maximale que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt.
Quels revenus sont pris en compte pour déterminer la capacité d'emprunt ?
Les banques prennent en compte les revenus réguliers et stables : salaires nets, revenus fonciers, pensions, revenus d'activité non salariée.
Les primes exceptionnelles peuvent être proratisées sur l'année. Les revenus locatifs sont généralement retenus à hauteur de 70 % pour tenir compte du risque de vacance locative.
En revanche, les aides sociales comme les allocations familiales ou les revenus de placements financiers sont rarement intégrés dans le calcul. Pour les travailleurs indépendants, les banques se basent sur les trois derniers bilans comptables.
Qu'est-ce que le reste à vivre et pourquoi est-il important ?
Le reste à vivre correspond au montant dont vous disposez chaque mois après le paiement de toutes vos charges fixes, y compris la mensualité de votre futur crédit.
C'est un indicateur complémentaire au taux d'endettement, souvent plus révélateur de votre capacité réelle à assumer un emprunt. Un ménage avec des revenus élevés peut supporter un taux d'endettement de 35 % tout en conservant un reste à vivre confortable.
À l'inverse, un foyer aux revenus modestes peut se retrouver en difficulté même avec un taux d'endettement en dessous du seuil. Les banques évaluent les deux critères conjointement.
L'apport personnel influence-t-il la capacité d'emprunt ?
L'apport personnel ne modifie pas directement votre capacité d'emprunt au sens strict, mais il réduit le montant à emprunter et donc les mensualités.
Un apport couvrant au minimum les frais de notaire et les garanties (environ 10 % du prix d'achat) est généralement attendu par les banques. Un apport plus élevé rassure l'établissement prêteur et peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux d'intérêt.
À mensualité égale, un apport conséquent peut donc vous permettre de viser un bien plus cher ou de raccourcir la durée de votre emprunt.
Peut-on emprunter au-delà du seuil de 35 % d'endettement ?
Le seuil de 35 % fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière n'est pas une interdiction absolue. Les banques disposent d'une marge de dérogation sur 20 % de leur production trimestrielle de crédits.
Ces dérogations sont prioritairement accordées aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Un reste à vivre élevé, une situation professionnelle stable et un patrimoine existant sont des arguments qui peuvent permettre de dépasser ce seuil.
Votre courtier peut identifier les établissements les plus susceptibles d'accepter votre profil.
Comment un courtier peut-il améliorer votre capacité d'emprunt ?
Un courtier indépendant comme Mon Courtier Local dispose de plusieurs leviers pour optimiser votre capacité d'emprunt. Il peut négocier un taux d'intérêt plus bas, ce qui augmente le capital empruntable à mensualité constante.
Il peut aussi structurer votre financement en intégrant des prêts complémentaires comme le PTZ ou le prêt Action Logement. La délégation d'assurance emprunteur, souvent moins coûteuse que le contrat groupe de la banque, libère également de la capacité de remboursement.
Enfin, le courtier peut orienter votre dossier vers la banque la plus adaptée à votre profil.
